Welke stedenbouwkundige en milieuvergunningen heb ik nodig voor mijn horecazaak?
Plant u een gebouw te huren in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest om er een horecazaak in uit te baten? Zo’n project vereist verschillende administratieve vergunningen (stedenbouwkundige vergunning, horecaconformiteitsattest, milieuvergunning, enz.). Het verkrijgen van deze vergunningen wordt in de praktijk vaak aan de huurder toevertrouwd in het kader van de huurovereenkomst.
Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste elementen waarmee u rekening moet houden voordat u van start gaat:
1. De stedenbouwkundige bestemming en het gebruik van een gebouw controleren
Voor u ook maar iets onderneemt, is het essentieel om te controleren of de stedenbouwkundige bestemming van het gebouw dat u wilt huren het uitbaten van een horecazaak toelaat. Neem hiervoor contact op met de dienst Stedenbouw van uw gemeente om de stedenbouwkundige vergunningen die voor dit gebouw werden afgeleverd te raadplegen. Deze vergunningen vermelden normaal gezien de bestemming van het pand, met andere woorden de toegestane functie (bijv. handel, kantoor, woning, enz.).
Als er geen vergunning bestaat of als de vergunning hierover geen informatie bevat, wordt de bestemming bepaald volgens het Gewestelijk Bestemmingsplan (GBP/PRAS).
Wanneer u de bestemming van een gebouw wilt wijzigen (bijv. kantoren omvormen tot handel), is een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning verplicht.
Het begrip gebruik verwijst dan weer naar de specifieke activiteit die in het gebouw wordt uitgeoefend. Zo omvat de bestemming “handel” uiteenlopende activiteiten (kledingwinkels, horecazaken, bioscopen, enz.).
In sommige gevallen vereist een wijziging van het gebruik eveneens een stedenbouwkundige vergunning. Dat is bijvoorbeeld het geval wanneer u een handelszaak die geen horeca-activiteit uitoefent (boekhandel, kruidenierszaak, enz.) wilt omvormen tot een zaak die hoofdzakelijk bestemd is voor de consumptie van dranken en/of maaltijden ter plaatse (restaurant, café, bar, enz.) of tot een zaak voor snelle restauratie (frituur, grill, rotisserie, wafelzaak, enz.).
➔ Voor u van start gaat, zorg ervoor dat u het concept van uw zaak duidelijk bepaalt en dat u nagaat of het verenigbaar is met de stedenbouwkundige voorschriften.
Het is bovendien aan te raden om in uw huurcontract een opschortende voorwaarde op te nemen die de geldigheid van de overeenkomst koppelt aan het verkrijgen van de nodige administratieve vergunningen om uw horecazaak uit te baten.
2. Administratieve vergunningen die nodig zijn voor het plaatsen van een terras
Als u een terras wilt installeren bij uw zaak, moet u mogelijk de volgende administratieve vergunningen aanvragen:
– voor het plaatsen van een terras in de binnenkoer of tuin van het etablissement: een stedenbouwkundige vergunning is vereist als dit een wijziging inhoudt van de bestemming van deze koer of tuin zoals vermeld in de meest recente stedenbouwkundige vergunning van het pand;
– voor het plaatsen van een terras op het openbaar domein:
• een gemeentelijke of gewestelijke domeintoelating is vereist, afhankelijk van of de weg gemeentelijk of gewestelijk is; en, in voorkomend geval,
• als de oppervlakte van het terras meer dan 50 m² bedraagt, is een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning nodig.
3. Controleren of het gehuurde gebouw een beschermd erfgoedkarakter heeft
Sommige gebouwen kunnen geklasseerd zijn of opgenomen op de bewaarlijst van het bouwkundig erfgoed, wat betekent dat ze beschermd zijn. Om te controleren of het gebouw waarin u geïnteresseerd bent beschermd is, kunt u het register van het beschermd erfgoed raadplegen, dat beschikbaar is op de website van de Directie Erfgoed van de Gewestelijke Overheidsdienst Brussel Stedenbouw en Erfgoed (patrimoine.brussels).
In principe vereisen alle werkzaamheden aan een beschermd gebouw een voorafgaande stedenbouwkundige vergunning (de zogenaamde “enige vergunning”). Vergunningsaanvragen met betrekking tot een beschermd pand moeten worden ingediend bij de gewestelijke administratie (urban.brussels) – en niet bij de gemeente – en worden behandeld en afgeleverd door de Gewestelijk Erfgoedfunctionaris. Bovendien worden deze aanvragen tijdens de procedure voorgelegd aan de Koninklijke Commissie voor Monumenten en Landschappen (KCML) voor advies.
4. Verspreiding van versterkt geluid
Als u van plan bent om versterkt geluid te verspreiden na middernacht in uw etablissement, moet u een klasse 3-melding indienen bij de gemeente. Als het geluidsniveau hoger is dan 85 dB(A), moet u bijkomende maatregelen nemen, zoals het informeren van het publiek over de risico’s van hoge geluidsniveaus, het in real time weergeven van het geluidsniveau, enz.
Let op:
– Zelfs als u over een klasse 3-melding beschikt en de opgelegde regels naleeft, moet u ook de geluidswetgeving inzake burenlawaai respecteren om de rust van de omwonenden te garanderen.
– Wanneer het etablissement groter is dan 200 m² en dansen een van de hoofdactiviteiten vormt, kunnen de autoriteiten het beschouwen als een discotheek, wat de aanvraag van een milieuvergunning vereist om te mogen uitbaten.
➔ Er ligt een voorontwerp van ordonnantie op tafel dat een wijziging van het BWRO/CoBAT beoogt. Het zou verplichten dat aanvragers van een stedenbouwkundige vergunning voor woonprojecten in de nabijheid van lawaaierige inrichtingen (zoals horecazaken) aantonen dat hun project akoestisch comfort voor de bewoners waarborgt. Dit betekent dat horecazaken niet verantwoordelijk zouden zijn voor het geluidscomfort van toekomstige bewoners van nieuwe woonprojecten. Deze evolutie wordt van nabij opgevolgd.
Meer info vindt u op de website van Leefmilieu Brussel.
5. Horeca-conformiteitsattest
Een horecaconformiteitsattest afgeleverd door de gemeente is ook vereist vóór de opening van uw zaak. Om dit te verkrijgen, is een gunstig verslag zonder opmerkingen van de Dienst voor Brandbestrijding en Dringende Medische Hulp van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (“DBDMH”) noodzakelijk. Om een aanvraag in te dienen, volg deze link.
Deze mini-gids werd opgesteld in samenwerking met het advocatenkantoor Janson, partner van Horeca Brussels.
Auteurs: Séverine PERIN (s.perin@janson.be) en Ludmilla BIEBUYCK (l.biebuyck@janson.be), advocaten bij het kantoor Janson.
