De quelles autorisations urbanistiques et environnementales ai-je besoin pour mon établissement Horeca ?
Vous envisagez de louer un immeuble en Région de Bruxelles-Capitale pour y exploiter un établissement Horeca ? Un tel projet nécessite l’obtention de plusieurs autorisations administratives (permis d’urbanisme, attestation de conformité Horeca, permis d’environnement, etc.). Leur obtention est souvent mise à la charge du locataire dans le cadre du bail.
Voici un aperçu des principaux éléments à ne pas négliger avant de vous lancer :
1. Vérifier la destination urbanistique et l’utilisation d’un immeuble
Avant toute chose, il est essentiel de vérifier que la destination de l’immeuble que vous souhaitez louer permet d’y installer un établissement Horeca. Pour ce faire, contactez le service de l’urbanisme de votre commune afin de consulter les permis d’urbanisme qui ont été délivrés pour cet immeuble. Ces permis devraient préciser la destination des lieux, c’est-à-dire la fonction assignée à l’immeuble (ex. : commerce, bureaux, logement, etc.). En l’absence de permis ou d’informations à ce sujet dans les permis, la destination est définie par l’affectation donnée par le Plan régional d’affectation du sol (« PRAS »).
Si vous souhaitez modifier la destination d’un immeuble (par exemple, transformer des bureaux en commerce), l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme est nécessaire. Quant à l’utilisation de l’immeuble, elle désigne l’activité précise exercée dans cet immeuble. Par exemple, la destination « commerce » couvre les activités commerciales les plus diverses (commerces de vêtements, établissements Horeca, cinéma, etc.)
Dans certains cas, changer l’utilisation d’un l’immeuble nécessite l’obtention préalable d’un permis d’urbanisme. Tel est le cas pour transformer un immeuble de commerce non Horeca (librairie, épicerie, etc.) en un commerce principalement destiné à la consommation de boissons et/ou de nourriture sur place (restaurant, bar, café, etc.) ou en un commerce de restauration rapide (de friture, de rôtisserie, de grill ou de gaufre).
Il est également conseillé que votre contrat de bail inclue une condition suspensive liée à l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour exploiter votre établissement.
2. Autorisations administratives nécessaires pour l’installation d’une terrasse
Si vous souhaitez installer une terrasse dans votre établissement, vous devrez peut-être obtenir les autorisations administratives suivantes :
– pour installer une terrasse sur la voie publique :
• si la surface de la terrasse dépasse 50 m², un permis d’urbanisme préalable est nécessaire.
3. Vérifier le caractère patrimonial de l’immeuble loué
En principe, tous les travaux sur un immeuble protégé nécessitent un permis d’urbanisme préalable (dit « permis unique »). Les demandes de permis relatives à un immeuble protégé doivent être introduites auprès de l’administration régionale (urban.brussels) – et non auprès de la commune -, et sont instruites et délivrées par le Fonctionnaire Délégué au patrimoine. De plus, ces demandes sont soumises à l’avis de la Commission Royale des Monuments et des Sites (« CRMS ») au cours de la procédure d’instruction.
4. Diffusion de son amplifié
Si vous prévoyez de diffuser du son amplifié après minuit dans votre établissement, vous devrez faire une déclaration de classe 3 auprès de la commune. Si le niveau sonore dépasse 85 dB(A), vous devrez mettre en place des mesures spécifiques telles qu’informer le public sur les risques des niveaux sonores diffusés, afficher le niveau sonore en temps réel, etc..
Attention :
– si l’établissement dépasse 200 m² et que la danse est l’une des activités principales, il pourrait être qualifié de « discothèque » par les autorités administratives, ce qui nécessiterait l’obtention d’un permis d’environnement pour son exploitation.
➔ Un avant-projet d’ordonnance visant à modifier le CoBAT prévoit d’imposer aux demandeurs de permis d’urbanisme qui souhaitent réaliser un projet de logement à proximité d’établissements générant des nuisances sonores, tel qu’un établissement Horeca, de démontrer que leur projet de logement garantit le confort sonore de nouveaux résidents. Cela signifie que les établissements Horeca ne seraient pas tenus d’assurer le confort sonore des résidents de nouveaux logements. Nous suivons de près l’évolution de cet avant-projet.
Plus d’infos sur le site de Bruxelles Environnement.
5. Attestation de conformité Horeca
Une attestation de conformité Horeca délivrée par la commune est également nécessaire avant de pouvoir ouvrir votre établissement. Pour l’obtenir, un rapport favorable sans remarque du Service d’incendie et d’aide médicale urgente de la Région de Bruxelles-Capitale (« SIAMU ») est nécessaire. Pour introduire une demande, suivez ce lien.
Ce mini-guide a été élaboré en collaboration avec le cabinet de conseil Janson, partenaire de la Fédération Horeca Bruxelles.
Rédactrices : Séverine PERIN (s.perin@janson.be) et Ludmilla BIEBUYCK (l.biebuyck@janson.be), avocates au sein du cabinet Janson.
