Vrij en onafhankelijk beheer is een vreemde term voor een overdrachtsmethode die steeds populairder wordt.
Door Grégory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice.
Laten we beginnen met een gezicht te geven aan wat voor de meesten van jullie waarschijnlijk een sober concept is. Een vrije en onafhankelijke managementovereenkomst (ook bekend als een “locatie-gérance”) is een speciaal overdrachtsmechanisme dat een vrije manager (de koper) in staat stelt om een bedrijf niet te kopen van de verhuurder (de verkoper), maar om het op lange termijn terug te leasen, soms met een optie tot koop. In ruil voor deze lease betaalt de lessee een maandelijkse vergoeding aan de lessor. We hebben het hier niet over een pure lease van een commerciële begane grond, maar eerder over een lease van een volledig uitgerust en operationeel bedrijf. Deze methode komt rechtstreeks uit buurland Frankrijk, waar de gemeenschappen uit de Auvergne en de Aveyron er gul gebruik van hebben gemaakt om de beste bedrijven in Parijs te verwerven en zo ware imperia te creëren. Je zou het kunnen vergelijken met “huren”.
Een eenvoudige verhuur. Maar wat nog meer?
Het mechanisme, als we het op zijn eenvoudigst uitdrukken, is in feite een eenvoudige ‘lease’ van een bedrijf. Maar waarom een horecabedrijf leasen in plaats van kopen? Daar kunnen verschillende redenen voor zijn: de eigenaar van een snelgroeiend bedrijf heeft geen tijd meer voor het dagelijkse management en wil het overdragen aan een onafhankelijke manager terwijl hij eigenaar blijft van het bedrijf. De nieuwe eigenaar is dan verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding van het bedrijf, op eigen risico, en ontlast de verhuurder van deze verantwoordelijkheid. Er zijn verschillende scenario’s mogelijk: een getalenteerde en veelbelovende kandidaat-koper wil misschien een bedrijf geleidelijk overnemen, maar heeft niet onmiddellijk alle financiële middelen en/of heeft geen toegang tot bankfinanciering. Of neem het geval van een familieoverdracht waarbij een vader het vrije beheer van zijn zaak overdraagt aan zijn zoon of dochter zodat hij of zij het bedrijf een paar jaar kan leren kennen en kan zien of het hem of haar aanspreekt, zonder langetermijnschulden aan te hoeven gaan. De redenen om dit mechanisme te gebruiken zijn even talrijk als gevarieerd en het systeem kan ook zeer nuttig blijken in geval van ziekte, arbeidsongeschiktheid, vervroegde pensionering of, meer in het algemeen, wanneer een loopbaanonderbreking aan de orde is.
Volgens dit systeem, dat in Frankrijk wordt geregeld door het Wetboek van Koophandel maar in België geen wettelijk kader heeft, draagt de eigenaar van een bedrijf de exploitatie ervan (met behoud van eigendom) over aan een vrije manager. Dit bevrijdt de eigenaar van alle dagelijkse taken die komen kijken bij het runnen van het bedrijf, want zodra het contract is getekend, runt hij of zij het persoonlijk, op eigen risico en onder zijn of haar eigen verantwoordelijkheid, terwijl hij of zij de kosten betaalt en de winst ontvangt. De verhuurder behoudt dan het eigendom van de zaak, de handelshuur of het recht om de ruimte te gebruiken, en draagt het recht om de zaak te gebruiken en in gebruik te nemen over aan een vrije manager. In ruil voor het ter beschikking stellen van de zaak betaalt de manager hem twee keer: ten eerste door hem het equivalent van de huur te betalen waarmee hij het pand kan betrekken, en ten tweede door hem een “royalty” (onderworpen aan btw) te betalen waarmee hij de zaak kan exploiteren en alle kenmerken ervan kan gebruiken (inclusief het meubilair, de uitrusting, de voorraad, het personeel, de bewegwijzering – kortom, alle elementen waaruit de zaak bestaat). Natuurlijk moet het bedrag van de vergoeding zodanig worden berekend dat de activiteiten en winstgevendheid van de gratis beheerder niet ernstig worden belemmerd, anders zou de regeling doodgeboren zijn. Maar laten we duidelijk zijn: dit is geen “krediet”-verkoop, omdat er vanaf het begin geen directe verkoop is, noch is het een onderhuur, omdat onderhuur alleen betrekking zou hebben op het pand, niet op het bedrijf dat daar wordt geëxploiteerd.
Dit zeer flexibele mechanisme kan ook worden besprenkeld met toegangs- of gebruiksvoorwaarden. Je kunt zo creatief zijn als je wilt en je stoutste wensen kunnen worden opgenomen, zolang ze maar voldoen aan de wet. Sommige eigenaars vragen de betaling van een toegangsbijdrage (borg), zodat de vrije beheerder zijn betrokkenheid kan tonen door een berekend financieel risico te nemen. Anderen geven de vrije manager op regelmatige tijdstippen toestemming om de volledige eigendom van het bedrijf te verwerven tegen een prijs die in het initiële contract is vastgelegd. Aan deze aankoopoptie kunnen voorwaarden verbonden zijn, zoals de bepaling dat de royalty’s die tijdens de duur van het contract betaald worden (op dezelfde manier als het toetredingsrecht) afgetrokken mogen worden van de verkoopprijs (in tegenstelling tot huur, die een niet-aftrekbare uitgave blijft). Evenzo kan een dergelijk contract worden overeengekomen voor bepaalde of onbepaalde tijd, naar goeddunken van de partijen.
Waarom zal dit systeem waarschijnlijk groeien?
Hoewel deze methode al meer dan 20 jaar op kleine schaal wordt gebruikt, is er de laatste maanden weer meer nieuwsgierigheid en interesse voor dit type regeling. De steeds moeilijkere toegang tot bankfinanciering maakt het leven complexer voor restauranteigenaren, die steeds hogere bijdragen moeten leveren en voorzichtiger moeten zijn met hun financiële plannen. Starters vinden het ondertussen steeds moeilijker om door te breken in deze markt, gezien de strenge instapvereisten en hoge, zij het dalende, bedrijfsprijzen. Vrij en onafhankelijk beheer betekent dat je jezelf kunt financieren zonder naar de bank te gaan en een concept op een flexibele manier kunt testen. Het is een soort ‘proefperiode’ die loont. De financiële betrokkenheid blijft min of meer laag en het nemen van risico’s beperkt. Op voorwaarde dat je inspraak hebt in hoe het bedrijf wordt gerund, is het heel gemakkelijk om het vuur te doven in een ondermaats presterende vestiging en kan de verhuurder of verpachter het snel overnemen. Er is a priori weinig waardeverlies en de verhuurder is verzekerd van een comfortabel leven. Het is een win-winsituatie.
De voor- en nadelen van deze methode
Wanneer je je bedrijf overdraagt aan een managementbedrijf, zul je begrepen hebben dat je alle controle over je bedrijf verliest aan een derde partij die je maandelijks over een bepaalde periode moet betalen. Daarom moet je een strak en gepast contract opstellen dat alle mogelijke geschillen dekt. Er moet een inventaris van de inrichting worden opgesteld wanneer de gratis beheerder de zaak overneemt, om discussies achteraf te voorkomen in geval van breuk of schade aan het pand. Ook raden we altijd aan om in het contract een clausule op te nemen die de gratis beheerder verplicht om de beschadigde apparatuur te onderhouden en indien nodig te repareren of zelfs te vervangen.
Het contract voor gratis beheer moet de verhuurder verschillende zekerheidsniveaus bieden, zodat hij, zodra een bedrag niet is betaald en van rechtswege, zijn geld kan terugvorderen met inachtneming van een zeer korte opzegtermijn, en indien nodig een inhouding kan eisen op de gestelde waarborg om de gebruikelijke reparaties uit te voeren.
Tot slot is het niet aan te raden om een vrije manager contractueel toestemming te geven om de aard van het bedrijf dat hij of zij op zich neemt te veranderen. Als je je pizzeria verhuurt en je huurder-manager geeft je na een jaar trouwe dienst zijn schort terug en, tussen haakjes, een glimmende shisha-bar, dan ben je misschien niet tevreden.
De lessor neemt altijd een risico, zij het een berekend risico, dat zijn of haar onbeperkte manager het bedrijf niet goed zal runnen, wat zal resulteren in waardeverlies of zelfs, in het ergste geval, virtueel faillissement. We zeggen “virtueel” omdat, zoals je zult hebben begrepen, de vrije manager niet de eigenaar is van het bedrijf of een van de samenstellende delen ervan. Bijgevolg zal een curator in geval van faillissement of insolventie geen controle hebben over deze activa en zich tevreden moeten stellen met het volbrengen van zijn opdracht door de sleutels terug te geven aan de verhuurder, behalve in het geval van bewezen fraude natuurlijk. Een recht van toezicht op de onderneming lijkt dus een contractuele clausule die in dit soort contracten moet worden opgenomen.
Ten slotte zullen donoren die door urgentie worden gedreven en snel beschikbare fondsen nodig hebben, dit mechanisme niet in hun voordeel vinden, aangezien de fondsen maandelijks over een min of meer lange periode worden uitbetaald.
Aan de andere kant zijn er veel voordelen voor de kandidaat-zelfmanager: een alternatieve vorm van financiering die geen gedoe met banken vereist, contractuele flexibiliteit die bijna elke fantasie bij het opstellen van het contract toelaat, weinig of geen initiële financiële verplichting, de mogelijkheid om een bedrijf over te nemen dat volledig operationeel is en gezonde verkoopcijfers en winsten genereert, als het al geen echte instelling is.
Maar de verhuurder laat zich niet uit het veld slaan, vooral als hij of zij op zoek is naar een koper voor een horecazaak met een zeer hoge verwerkingscapaciteit en dus een hoge, of zelfs zeer hoge, theoretische waarde, en dus ontoegankelijk voor de meerderheid van de kandidaten die noch de financiële middelen, noch de financieringscapaciteit hebben. Op dezelfde manier zal de vrije manager, als hij of zij echt getalenteerd is, de waarde van het bedrijf van de verhuurder verhogen.
Conclusie
Iedereen zou er baat bij hebben om dit systeem vaker toe te passen, zeker in de huidige periode van onzekerheid en evenzeer gezien de structurele problemen bij de financiering van de horeca via het bancaire systeem. In deze voor velen uitdagende en vragende periode zou dit iedereen, vervreemder en verkrijger, verkoper en koper, verhuurder en vrije beheerder, in staat stellen om met beperkt risico een stap naar elkaar te zetten.
