Na de bespreking van het belang van een goed gedefinieerd concept en de kwestie van de premies, behandelen we in dit nummer het derde deel van het rentabiliteitswiel, ontwikkeld door de Fédération Horeca Bruxelles. Carole De Ruyt, advocaat bij de balie van Brussel en expert in vastgoed, praat ons recht uit het hart over commerciële huurcontracten.
door Romane Henkinbrant
Wat is een commerciële lease?
Er zijn veel verschillende soorten huurovereenkomsten (gewone huurovereenkomsten, huurovereenkomsten voor hoofdverblijfplaats, gewone huurovereenkomsten voor woningen, huurovereenkomsten voor gedeelde huur, huurovereenkomsten voor studenten en huurovereenkomsten voor commerciële huur), afhankelijk van het gebruik dat van de gehuurde ruimte wordt gemaakt.
In België is de definitie van het toepassingsgebied en de regelgeving van een handelshuur gebaseerd op 6 criteria waaraan cumulatief moet worden voldaan:
- Er moet sprake zijn van een huurovereenkomst (en niet van een onzekere bezetting, een concessie, een vrije beschikking, etc.), d.w.z. de beschikking over een gebouw in ruil voor een financiële tegenprestatie;
- Het bedrijf moet de detailhandel in goederen of diensten omvatten (dus geen groothandel);
- De activiteit moet worden uitgevoerd door een handelaar/onderneming (in de zin van de economische wetgeving), wat in principe stichtingen, NPO’s en vrije beroepen (notarissen, artsen, advocaten, enz.) uitsluit;
- Er moet sprake zijn van openbaarheid: mensen moeten toegang kunnen krijgen tot de verkoop van diensten of goederen zonder dat ze een afspraak hoeven te maken, lid hoeven te zijn of enige voorafgaande handeling hoeven te verrichten (behalve reserveren in het geval van een horecagelegenheid). Dit sluit privé-instellingen uit die een lidmaatschap vereisen;
- Het pand moet hoofdzakelijk voor deze activiteit worden gebruikt;
- Bijkomend criterium: beide partijen moeten het eens zijn over het doel waarvoor de ruimten worden gebruikt om binnen het toepassingsgebied van de wet inzake handelshuur te vallen.
Handelshuurcontracten worden geregeld door de wet van 30 april 1951 op de handelshuur. Naar aanleiding van de regionalisering van het onderwerp hebben de drie Gewesten het begrip handelshuur op korte termijn in hun wetgeving opgenomen (decreet van 17/06/2016 voor Vlaanderen, decreet van 15/03/2018 voor Wallonië en ordonnantie van 25/04/2019 voor Brussel). De enige bijzonderheid voor de horeca is na te gaan of de bestemming van het pand geschikt is voor het uitoefenen van een horeca-activiteit (een onderwerp dat wordt behandeld in het artikel “Hoe een horecagelegenheid openen” in de vierde editie van Be Horeca).
Huurperiode
Een standaard commerciële huurovereenkomst heeft een looptijd van 9 jaar of meer. Sinds de regionalisering van huurovereenkomsten is het mogelijk om handelshuurovereenkomsten van korte duur af te sluiten (maximaal één jaar). Alle activiteiten die vallen onder de wet op de handelshuur van 1951 kunnen het voorwerp uitmaken van een handelshuurcontract van korte duur. Dit kan geschikt zijn in het geval van een pop-up of om een bedrijfsconcept te testen.
- Gregory Sorgeloose, co-managing partner van Sorgeloose & Trice, legt uit dat de “nieuwigheid” van onzekere huurcontracten geleidelijk navolging begint te krijgen. “We hebben hier een paar verzoeken voor gehad. In de praktijk is het echter vrij moeilijk om beschikbare panden te vinden, en wel om de volgende redenen:
De meeste van onze klanten, die horeca-exploitanten zijn, zijn huurders. Ze kunnen dus geen afstand doen van hun bron van inkomsten, zelfs niet voor een korte periode. - Zelfs als een horeca-eigenaar zijn restaurant heeft gesloten en bereid is om het te verhuren op basis van een tijdelijke huurovereenkomst, moet zijn eigen huisbaas hem toestemming geven om dit te doen, aangezien dit een onderhuur is waarvoor formele toestemming nodig is.
- Meer in het algemeen heeft een (vastgoed)eigenaar die panden heeft toegewezen aan de horeca en die bereid is deze op tijdelijke basis te verhuren, te maken met een terugkerend probleem dat specifiek is voor de horeca: brand- en hygiënenormen en de (vaak) zware investeringen in apparatuur die nodig zijn om een horecagelegenheid volgens de normen te exploiteren. Het resultaat is dat in 99% van de gevallen de duur van een onzeker huurcontract het nooit mogelijk maakt om de investering terug te verdienen. Kortom, 9 van de 10 keer werkt het niet.
Huur en indexering
In tegenstelling tot andere soorten huurovereenkomsten kan de huurprijs voor een handelshuurovereenkomst worden aangepast op basis van objectieve factoren naarmate de huurovereenkomst vordert. Om de drie jaar kunnen beide partijen een herziening van de huurprijs vragen, zelfs als dit niet voorzien is in het contract, op voorwaarde dat een nieuwe factor kan worden aangetoond ten opzichte van wat er bestond toen het contract werd ondertekend.
Als de in het contract vastgelegde huurprijs minstens 15% hoger ligt dan de marktprijzen, kan de huurder de verhuurder vragen om deze in onderling overleg te herzien of, in een later stadium, de vrederechter vragen om dit te doen. Aan de andere kant kan de verhuurder ook om herziening vragen als de marktprijzen stijgen.
Indexering wordt geregeld door de regels die gelden onder het gewone huurrecht (artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek):
- Het moet worden overeengekomen tussen de partijen en schriftelijk worden vastgelegd in de huurovereenkomst (als je een mondelinge huurovereenkomst hebt, is er geen indexering);
- Het kan alleen voor het eerst worden toegepast op de verjaardag van de lease;
- Het kan maar één keer per jaar worden toegepast;
- De bepalingen van een contract die de indexering voorzien in artikel 1728 bis zouden overschrijden, zijn daartoe herleidbaar: men kan in de huurovereenkomst geen formule voorzien die tot een hoger resultaat leidt dan de formule voorzien in het Burgerlijk Wetboek. Integendeel, de indexeringsformule kan een resultaat opleveren dat lager is dan de formule in het Burgerlijk Wetboek;
- De ILL heeft geen invloed op de indexering van handelshuurcontracten.
In Brussel is de regering overeengekomen om de indexering van commerciële huurcontracten, die bijzonder hard zijn getroffen door de opeenvolgende crisissen, tijdelijk te beperken tussen 22 december 2022 en 21 december 2023. Als je huur geïndexeerd werd na de datum waarop de ordonnantie van kracht werd en je huisbaas geen rekening heeft gehouden met deze verlaging, kun je het te veel betaalde bedrag binnen het jaar van hem terugvorderen.
Borg
Er zijn geen bindende regels in commerciële huurovereenkomsten over de vorm of het bedrag van de huurwaarborg.
De garantie kan dus worden geblokkeerd op een rekening, worden gestort op de rekening van de verhuurder (hoewel dit sterk wordt afgeraden), worden gedekt door een bankgarantie, enz.
Het bedrag wordt bepaald door de partijen: er is geen plafond.
Huurverlenging
In Brussel (in tegenstelling tot Vlaanderen en Wallonië) lopen kortlopende huurcontracten af wanneer ze aflopen. Om het te verlengen, moeten beide partijen een nieuw contract opstellen.
Voor huurovereenkomsten op lange termijn (9 jaar of meer) moeten bepaalde regels in acht worden genomen om verlenging aan te vragen (dit gebeurt niet automatisch). De commerciële huurder moet een aangetekende brief sturen of een deurwaardersexploot betekenen tussen de 18e en 15e maand voordat het contract afloopt. De huurder heeft dus drie maanden de tijd om verlenging aan te vragen. Buiten deze periode wordt de aanvraag niet in aanmerking genomen. Bij gebrek aan een geldig verzoek tot verlenging zal de huurovereenkomst eindigen op de vervaldag.
De voorwaarden voor verlenging worden door de huurder vastgelegd in zijn aanvraagbrief. De huurder kan dus bepaalde bepalingen van het contract wijzigen (herziening van de huurprijs, verbeteringen, enz. aanvragen). De verhuurder kan bezwaar maken tegen dit verzoek binnen drie maanden na ontvangst, maar alleen op de gronden die zijn vastgelegd in de wet:
- Voor persoonlijk gebruik door de verhuurder of een lid van zijn familie ;
- Als de verhuurder het idee wil wegnemen dat het pand wordt gebruikt voor commerciële doeleinden ;
- Als de verhuurder het gebouw wil afbreken en opnieuw wil opbouwen (dit houdt in dat er grote werkzaamheden aan de ruwbouw moeten worden uitgevoerd);
- Als de huurder een ernstige overtreding heeft begaan (bijv. het gebruik van het pand heeft veranderd, aanhoudend weigert de huur te betalen of het pand te onderhouden, enz;
- Als de verhuurder een derde partij bereid vindt om de huur over te nemen tegen een hogere huur dan die van de huidige huurder (onder bepaalde wettelijk vastgelegde voorwaarden). De bedrijfseigenaar die het pand betrekt, kan echter altijd de huurprijs van de derde partij evenaren.
Verscheidene van deze 5 gronden vereisen de betaling van een vergoeding aan de bedrijfseigenaar (bv. als de verhuurder het restaurant overneemt om een soortgelijke zaak op te zetten en zo de klantenkring van de huurder terugwint). Als de verhuurder zich verzet tegen het verzoek van de huurder om verlenging, is het altijd de moeite waard voor de huurder om na te gaan of het mogelijk is om schadevergoeding te eisen.
De verhuurder kan ook zeggen dat hij niet tegen het principe van verlenging is, maar dat hij het niet eens is met de voorwaarden die de huurder heeft gesteld. In dit geval heeft de verhuurder een maand vanaf de datum van het verlengingsverzoek van de huurder om te reageren. De twee partijen kunnen dan een dialoog aangaan. Als ze het niet eens kunnen worden, stelt de vrederechter de verlengingsvoorwaarden vast, rekening houdend met een aantal factoren (zoals billijkheid en marktprijzen).
Beëindiging van de huurovereenkomst
Elke drie jaar hebben huurders de mogelijkheid om hun contract op te zeggen met een opzegtermijn van 6 maanden. De huurder hoeft geen bijzondere reden op te geven en hoeft geen schadevergoeding te betalen. Het contract mag geen andersluidende clausule bevatten.
De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen. De enige uitzondering is dat de verhuurder kan vragen om een specifieke clausule op te nemen in de huurovereenkomst, waardoor hij de huurovereenkomst aan het einde van elke periode van drie jaar kan beëindigen (met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar), uitsluitend voor eigen gebruik. Als de verhuurder opnieuw een soortgelijk bedrijf wil opstarten, moet hij de huurder een vergoeding van 3 jaar betalen. Dit is zeer zeldzaam in het geval van een commerciële horecaovereenkomst, aangezien dit een sector is die vaak aanzienlijke investeringen met zich meebrengt (een bank zal geen krediet verlenen aan een detailhandelaar wiens huurovereenkomst na drie jaar dreigt te worden beëindigd door de verhuurder).
Overdracht of onderverhuur
Handelaren hebben het recht om hun bedrijf en het bijbehorende huurcontract over te dragen en te verkopen, zodat ze niet alles verliezen als ze hun bedrijf niet meer kunnen uitoefenen. Om de huurovereenkomst over te dragen of onder te verhuren, moet de huurder de verhuurder informeren, die slechts in twee gevallen bezwaar kan maken: als de huurovereenkomst minder dan twee jaar geleden is begonnen of als deze minder dan twee jaar geleden is verlengd. De wet bepaalt ook dat de verhuurder bezwaar kan maken tegen de overdracht als daar geldige redenen voor zijn, maar deze redenen worden zeer restrictief onderzocht. De cedent blijft hoofdelijk aansprakelijk voor alle verplichtingen onder de huurovereenkomst (hij of zij is in het bijzonder verplicht om elk huurtekort aan te zuiveren). De overdracht kan opeenvolgend gebeuren.
Regels van het gewone huurrecht
Het Burgerlijk Wetboek bevat de regels voor de verdeling van de verantwoordelijkheid voor onderhoud en reparaties tussen de twee partijen.
De verhuurder verplicht zich :
- Een pand leveren dat in overeenstemming is met het gebruik dat de huurder ervan wil maken: het pand moet geschikt zijn voor de activiteit die door de handelaar zal worden uitgevoerd, zoals beschreven in het huurcontract (in de horecasector moet de ruimte bijvoorbeeld geschikt zijn voor de nodige afvoeren en een voldoende krachtig elektrisch systeem);
- Het pand gedurende de hele looptijd van de huurovereenkomst onderhouden zodat het bewoond kan blijven (bijv. de elektrische installatie op peil brengen).
De huurder verbindt zich ertoe :
- De kosten dragen van reparaties en dagelijks onderhoud (zoals het vegen van de schoorsteen, onderhoud van boilers, elektrische systemen, enz.)
Deze bepalingen zijn aanvullend en niet verplicht. Ze kunnen dus worden gewijzigd in het contract (bv. een deel van het groot onderhoud en de herstellingen kunnen ten laste worden gelegd van de huurder).
Zelfs als de toestemming van de verhuurder vereist is, kan de verhuurder de huurder niet verbieden om verbouwingen uit te voeren die nuttig zijn voor de geplande activiteit in het gebouw, behoudens bepaalde uitzonderingen die in de wet zijn voorzien (de werkzaamheden mogen de veiligheid, de gezondheid of de esthetiek van het gebouw niet in gevaar brengen).
Geschillen
In huurzaken is de bevoegde rechter altijd de vrederechter (die exclusief bevoegd is, ongeacht het type huurovereenkomst). Het is echter mogelijk om bemiddelings- of arbitragebedingen op te nemen in commerciële huurovereenkomsten. In hoger beroep is de rechtbank van eerste aanleg in de plaats waar het gebouw zich bevindt altijd bevoegd.
5 tips voor het opstellen van een zakelijk huurcontract
- Besteed veel aandacht aan wat er gebeurt met het werk dat aan het pand wordt uitgevoerd, vermeld wat de verhuurder belooft te doen om het pand op te leveren en bepaal duidelijk wat er aan het einde van het contract met het werk en de investeringen wordt gedaan (bijvoorbeeld een vergoeding als het werk waarde toevoegt aan het pand). Dit kan allemaal worden vastgelegd in het huurcontract;
- Let goed op hoe de huur wordt vastgesteld – je kunt heel inventief zijn en de huur laten evolueren in de loop van het contract (bv. verlaging in de eerste paar jaar, gekoppeld aan de verkoop, enz;)
- Pas op voor clausules die het mogelijk maken om de huurovereenkomst aan het einde van een periode van drie jaar te beëindigen: dit kan rampzalig zijn voor de huurder;
- Zorg ervoor dat je de onderhoudsclausules zorgvuldig doorleest, omdat ze optioneel zijn en dus ten laste van de huurder kunnen komen. Zorg ervoor dat je de bepalingen in het contract vermeldt om discussies achteraf te voorkomen;
- Besteed bijzondere aandacht aan de duur van het contract, vooral afhankelijk van de geplande werkzaamheden en investeringen. Kortlopende contracten zijn niet altijd in het belang van de huurder;
Cairn Juridisch
Commerciële huurovereenkomsten zijn een complex gebied, met talloze verplichte bepalingen en termijnen. Het is daarom belangrijk om u goed te laten adviseren zodra de huurovereenkomst wordt opgesteld. Het advocatenkantoor Cairn Legal kan u bijstaan in dit proces en tijdens de volledige duur van de huurovereenkomst (opstellen van overdrachtsovereenkomsten, verlengingsaanvragen, onderhandelingen met de verhuurder, einde van de huurovereenkomst, enz.) Aarzel niet om contact op te nemen met Carole De Ruyt(carole.deruyt@cairnlegal.be) of Antoine Declève(antoine.decleve@cairnlegal.be) voor al uw vragen over handelshuurcontracten.
Wat zijn brouwerijcontracten?
Het “brouwerijcontract” (of leveringscontract) is zoals garnaalkroketten: een Belgische specialiteit! En je hebt er al veel over gehoord! Het is niet zo dat dit concept niet bestaat in het buitenland, tenminste bij onze naaste buren (Frankrijk en Nederland), maar het is daar veel minder ontwikkeld dan hier in België.
ons. Dit soort contracten krijgt een slechte pers, maar daar hebben we het later nog wel over.
Laten we beginnen met het definiëren van de term: het is een contract waarbij een distributeur (een Horeca) zich ertoe verbindt om zich exclusief te bevoorraden bij een leverancier, voor een specifieke lijst van producten, gedurende een bepaalde periode, in ruil voor een dienst – meestal financieel, maar soms ook materieel – die de leverancier levert aan de Horeca. In theorie is het dus een “uitwisseling van beleefdheden” tussen twee instemmende partijen. De ene stemt ermee in om een verkooppunt drank en andere vloeibare voedingsmiddelen te leveren voor een vooraf bepaalde periode, tegen afgesproken prijzen en soms met minimumhoeveelheden, terwijl de andere partij geld ontvangt in ruil voor investeringen of zelfs materiële hulp.
Brouwer en drankenhandelaar?
Er moet worden opgemerkt dat een brouwerijcontract kan worden afgesloten op initiatief van een brouwerij (d.w.z. een brouwerij die bier “produceert” en waarvan het enige voordeel is dat haar bier wordt verkocht) of een drankenhandelaar (die gewoon allerlei dranken verdeelt, van bieren tot water, limonades, wijnen, sterke dranken, koffie, enz.) Deze 2 spelers hebben onvermijdelijk verschillende ambities: de ene promoot zijn eigen producten, de andere kiest de producten die hij in de kijker wil zetten of waarop hij de meeste marge heeft. De Belgische markt zit meestal vol met beide, en in de praktijk vragen ze vaak dezelfde soort service terug. In de loop der tijd hebben ze allemaal een catalogus ontwikkeld met een merk koffie, water, limonades, mousserende en niet-mousserende wijnen en zelfs alcohol. Als je het drankenmenu van een horecazaak leest, kun je in een oogwenk begrijpen met wie de horecazaak werkt.
Stedelijke legendes
Brouwerijcontracten hebben vaak een slechte reputatie. Hoewel ze meestal 5 tot 7 jaar lopen, dus relatief korte periodes, verandert de situatie soms radicaal wanneer je een horecaruimte huurt van een brouwerij die er eigenaar van is. De verplichting loopt dan voor de duur van de commerciële huurovereenkomst, of anders gezegd, ad vitam aeternam. Dit zorgt soms, om niet te zeggen vaak, voor problemen, om niet te zeggen wrevel, omdat de brouwer in dit laatste geval als verhuurder een dubbele rol op zich neemt, waardoor het contractuele evenwicht enigszins wordt verstoord.
Je zult vaak veel geblaf hebben gehoord over dit soort contracten en de mensen die ze opstellen. En met reden, degenen die het hardst blaffen zijn vaak degenen die in de loop van het contract hebben besloten om de clausules niet meer na te leven, terecht of onterecht, daar gaat het niet om. Voor het bestaan van een contract is toestemming nodig en veel mensen vergeten dit. Als gevolg daarvan moeten ze vaak een groot aantal schadeclaims en allerlei boetes betalen, wat soms leidt tot uitzetting. Omdat een contract is wat het is, is het moeilijk om de voorwaarden ervan niet na te leven, zelfs als de ondertekenaar ermee heeft ingestemd.
Een brouwerijcontract kan vele vormen aannemen. Er kan natuurlijk over onderhandeld worden, aangezien er geen wet bestaat die dit soort contracten regelt. Het voorschotmechanisme is wijdverspreid. Als je van een brouwerij koopt, onderhandel je meestal over kortingen bij aankoop. Als je onder contract staat in een gebouw dat eigendom is van een brouwerij, profiteer je over het algemeen niet van deze kortingen. Maar in andere gevallen staat het je vrij om alle geschatte kortingen voor de hele contractperiode in een enkele betaling of in verschillende termijnen te krijgen. Dit geeft je een comfortabel bedrag, maar geen kortingen meer gedurende het hele contract. Merk op dat deze contracten de laatste jaren behoorlijk onder druk zijn komen te staan.
Voor- en nadelen?
Wij zien 2 grote voordelen in dit type samenwerking: ten eerste financier je een deel van je investeringen via een alternatieve, niet-bancaire route. Ten tweede, als de samenwerking succesvol is, wordt de brouwer jouw partner en laat hij je profiteren van zijn goede leads wanneer er vastgoed beschikbaar komt. Dit alles is natuurlijk alleen de moeite waard als je je verplichtingen nakomt. Tot slot biedt het tekenen met een brouwer je vaak een huur die lager is dan de markthuur. Maar deze waarheid is niet absoluut.
De andere kant van de medaille laat echter zien dat, vooral wanneer de brouwer ook de verhuurder is, je niet echt de vrijheid hebt om je Horeca te runnen zoals jij dat wilt. De hoeveelheden/volumes die de brouwer vereist, zijn soms erg beperkend en/of verhinderen je om je concept vrij te ontwikkelen. In een tijd waarin ambachtelijke bieren en door gepassioneerde ambachtslieden vers gebrande koffie helemaal in zijn, is deze markt totaal ontoegankelijk voor jou. Er zijn nog veel meer valkuilen, maar de drankenmarkt zit al lang onder de plak van allerlei brouwers. Wordt vervolgd…
